När man ska köpa eller sälja en bostad så är det ju intressant att veta hur lång tid det brukar ta att sälja egentligen. På Booli har vi en massa data på försäljningar och vill så klart hjälpa till med att svara på det, men det finns en hel del klurigheter i att försöka besvara den frågan. Vissa bostäder säljer ju snabbare än andra, vissa blir aldrig sålda och det varierar över tid hur många som finns till salu och hur många som vill köpa.
Vad menar man med hur lång tid det tar att sälja?
För det första, vad menar man egentligen när man frågar hur lång tid det tar att sälja en bostad vid en viss tid?
En första tanke är kanske de bostäder som kom ut till salu då, hur lång tid tar det innan de blir sålda. Låt oss säga att vi skulle räkna fram medelvärdet av tiderna från det att bostadsannonserna publicerades tills dess att de plockades bort för alla bostadsannonser som publicerades under perioden. Men det kan man ju inte veta förrän alla är bortplockade, och det kan ju i vissa fall ta flera år (ja, särskilt hus på landsbygden kan ta lång tid att sälja). Så då måste man ju vänta väldigt länge innan man får något svar, och det känns ju trist. Inte en så bra idé helt enkelt.
Nästa tanke är kanske att istället titta på alla bostäder som blivit sålda under perioden, hur lång tid tog det att sälja dem. För enkelhetens skull kan vi säga att vi tar medelvärdet av tiderna från det att bostadsannonserna publicerades tills det att de plockades ner, för alla bostadsannonser som plockades ner under perioden. Då går det ju i alla fall att räkna fram för alla perioder, och det är ju bra. Men en lite konstig effekt blir att vi inte får någon siffra för perioder då inget sålts (lite trist) och för perioder då bostäder som legat ute till salu länge äntligen säljs får vi en väldigt hög siffra. Och det är ju lite tvärt emot vad man vill se kanske, att det ser ut att ta lång tid att sälja i perioder då svårsålda objekt faktiskt säljs. Så inte heller en så bra idé.
På Booli har vi istället landat i ett sätt att räkna som vi kallar för annonstid. Vi tittar då på alla bostadsannonser som varit aktiva någon gång under perioden. Om de har blivit borttagna under perioden så räknar vi tiden från det att de publicerades tills det att de plockades ner. Om de fortfarande var aktiva vid periodens slut så räknar vi istället tiden från det att de publicerades tills periodens slut. Fördelen med det är att man får med både bostäder som säljs men också bostäder som ännu inte sålts så att svårsålda bostäder inte missas. Det svarar inte riktigt på frågan hur lång tid det tar att sälja en bostad, men ger ändå en ganska bra indikation om hur lång tid man kan förvänta sig att en försäljning ungefär ska ta.
Medelvärde är väl bra eller?
Förr i tiden så mätte vi annonstiden genom att räkna ut medelvärdet av annonstiderna som beskrivits ovan. Men det fick en märklig effekt när man tittade på olika tidsperioder. För att förstå det så tar vi ett enkelt exempel för ett område där det inte säljs så mycket. Låt oss säga att det finns ett hus som är riktigt svårsålt, det har legat ute till salu i ett år, och sen säljs det ett hus varje månad som tar ungefär en månad att sälja. Det är inte ovanligt att det ser ut ungefär så, att det finns ett segment med svårsålda långdragare och sen finns det ett segment med mer normala försäljningar.
Räknar vi då medelvärdet för annonstiderna per månad så har vi lite grovt räknat en bostad med 12 månaders annonstid och en bostad med ca 1 månads annonstid vilket ger ett medelvärde på ca 6 månader. Räknar vi däremot statistiken per år har vi fortfarande en bostad med ca 12 månaders annonstid men tolv bostäder med ca 1 månads annonstid vilket ger ett medelvärde på ca 2 månader. Så bara genom att byta vilken tidsperiod vi beräknar statistiken på får vi radikalt olika annonstider. Det känns ju inte så bra.
Tittar vi på riktig data så ser vi samma fenomen där, t.ex. i diagrammen för Stockholms kommun här nedan. Medel av annonstiden räknad på helåret 2020 ligger på 27,5 dagar men tittar vi per kvartal rör den sig mellan 32 till 38 dagar, en märkbar skillnad.
Sedan ett antal år tillbaka kikar vi på Booli istället på medianen av annonstiderna. Den beter mer rimligt då det oftast bara är ett fåtal svårsålda bostäder med lång annonstid som då inte påverkar medianen nämnvärt. Medianen är också lite lättare att förstå då man kan tolka det som att hälften av bostäderna som varit ute till salu under perioden varit ute till salu kortare än så.
Säsongsvariationer
En annan stökighet som påverkar annonstiderna är den kraftiga säsongsvariationen som uppstår pga hur bostadsmarknaden beter sig. På sommaren och över jul och nyår så är det ganska lite aktivitet på marknaden, vilket gör att de flesta säljare och mäklare väljer att plocka ner sina bostadsannonser när marknaden tar en liten paus för att sedan återpublicera dem senare. Det gör att det bara är de som har en lite annan strategi eller är riktigt svårsålda som ligger ute till salu då, vilket så klart drar upp annonstiderna rejält.
Det går väl inte att parera för helt och hållet utan man får helt enkelt ha det i huvudet och se till att jämföra med rätt saker eller titta på tillräckligt långa tidsperioder så att säsongsvariationerna suddas ut. Här på Booli tittar vi ofta på diagram där varje år läggs in som en egen serie så att man enkelt kan jämföra med tidigare år.
